21 марта 2025 года

Рефинансирование и реструктуризация ипотечного кредита: чем отличаются и что выбрать

Выбрать оптимальные условия ипотеки не так сложно: можно посетить сайт finexpo.ru, который предоставляет возможность сравнить текущие программы по ключевым параметрам и подобрать наиболее подходящую программу. Но даже в таком случае обстоятельства могут сложиться так, что погашение долга станет непосильным.

Решить проблему можно несколькими способами. Наиболее популярными из них являются реструктуризация ипотечного кредита или его рефинансирование. Разберемся, что они из себя представляют, а также что разумнее выбрать в конкретной ситуации.

Что собой представляет рефинансирование ипотеки

Рефинансирование текущей задолженности по ипотеке представляет собой ее погашение за счет оформления нового кредита в стороннем банке. Прибегают к нему в случаях, когда появляется возможность снизить процентную ставку, изменить валюту или увеличить срок кредитования.

Получается, что при рефинансировании ипотеки человек ее полностью закрывает, оформляя при этом новую, но уже с другими условиями (более выгодными). Стоит отдельно отметить, что данная процедура имеет ряд особенностей, одна из которых — возможность запуска только в том случае, если с момента оформления прежней ипотеки прошло более 2 месяцев.

Рефинансирование текущей задолженности окажется выгодными в нескольких случаях:

• Банки предлагают оформить ипотеку по более выгодной ставке (так часто бывает, когда ЦБ РФ снижает ключевую ставку ввиду снижения уровня инфляции в стране).
• Нет возможности обслуживать текущий долг и хочется уменьшить величину ежемесячного платежа. Делается это за счет получения нового ипотечного займа на более длительный срок.

Есть мнение, что рефинансирование задолженности негативно скажется на кредитной истории и в дальнейшем появятся сложности с оформлением новых займов. Безусловно, рефинансирование влияет на КИ, но в БКИ не будет содержаться никакой информации о том, что человек оформил новый кредит для погашения старого. Там просто появятся данные о закрытии старой ипотеки и открытии новой. Поэтому беспокоиться не о чем.

Рефинансируя ипотеку, человек может столкнуться с рядом расходов, о которых непременно нужно знать:

• Комиссия, взимаемая новым банком за оказание услуги. В большинстве случаев она варьируется от 0,5 до 1% от суммы ипотечного займа.
• Оформление страховых продуктов. Часто при рефинансировании задолженности требуется вновь оформлять страховки. Их перечень зависит от каждого конкретного банка. Как правило, страхуется жизнь и здоровье заемщика, а также сам объект недвижимости, который будет предоставлен банку в качестве залогового имущества.
• Работы по оценке стоимости объекта недвижимости. Кредитно-финансовые организации перед тем, как предоставить средства на покупку недвижимости, всегда производят ее проверку. Так они убеждаются в том, подходит ли она в качестве залога или нет. В зависимости от города стоимость такой проверки может доходить до 10000 рублей.
• Оплата штрафов за досрочное погашение ипотечного займа. Таковые есть далеко не всегда, но в отдельных случаях подобные меры можно встретить в кредитных договорах.
• Некоторые сопутствующие расходы. Они могут быть связаны с регистрацией документов, услугами нотариусов и юристов, оплатой пересылки документов между кредитно-финансовыми организациями. Кроме того, для внесения изменений в Росреестр также потребуется оплатить государственную пошлину.

В большинстве случаев величина расходов, сопутствующих рефинансированию задолженности, составляет 2-3% от стоимости новой ипотеки. Всегда можно самостоятельно составить сметы данных расходов при выполнении описываемой операции в разных кредитно-финансовых организациях. Так получится выбрать наиболее выгодный банк. Самостоятельно производить расчеты необязательно, поскольку их можно сделать непосредственно в банке. Список документов для рефинансирования ипотеки можно изучить заранее, но точный перечень также рекомендуется уточнить в отделении.

Что собой представляет реструктуризация ипотеки

Реструктуризация ипотеки подразумевает изменение условий кредитования, которые были оговорены изначально. Проводится данная процедура в случаях, когда человек желает уменьшить текущую долговую нагрузку до более комфортного уровня. В рамках реструктуризации долга кредитно-финансовая организация может предложить:

• снизить размер текущей процентной ставки;
• уменьшить капитализацию платежей, по которым ранее клиент допустил просрочки;
• предоставить на определенное время льготные условия кредитования.

Позволить ли клиенту выполнить реструктуризацию задолженности каждый банк решает сам — такой обязанности у него нет. При принятии решения кредитно-финансовая организация будет исходить из текущего финансового состояния клиента.

Реструктуризация ипотечного займа не предназначена для того, чтобы извлечь какую-то выгоду (помимо временного уменьшения кредитной нагрузки). К ней стоит прибегать в случае, когда возникли серьезные проблемы на работе, из-за которых снизился ежемесячный доход (или если человек вовсе оказался без работы).

Помимо этого следует понимать, что просто так выполнить реструктуризацию своего долга не получится. Заемщик должен будет документально доказать банку, что у него действительно возникли финансовые проблемы. Сделать это можно, предоставив соответствующие справки. Кредитно-финансовые организации желают вернуть выданные средства, поэтому часто идут своим клиентам на встречу. Тем более, если те не стремятся скрываться, а хотят цивилизованно решить свои проблемы.

• В процессе реструктуризации долга клиент также может столкнуться с рядом расходов. Вот основные из них:
• Комиссия, взимаемая банком за реструктуризацию долга. Большинство банков требуют разовой платы. Ее величина, как правило, составляет не более 1-1,5% от остатка задолженности по ипотеке.
• Плата, взимаемая за пролонгацию долга (увеличение срока ипотеки). Как правило, данная услуга обходится не дороже 3000 рублей.
• Расходы, связанные с внесением обновленных данных в закладную. Стоимость государственной пошлины, которую требуется оплачивать при обновлении информации в ЕГРН, составляет порядка 3000 рублей.
• Страхование объекта недвижимости. Оно требуется потому, что новая ипотека, скорее всего, будет оформляться на более длительный срок. Как следствие, страховой полис с прежним сроком действия не подойдет.
• Оплата штрафов, связанных с тем, что заемщик ранее допускал просрочки по платежам. Именно по этой причине люди и стремятся оформить реструктуризацию задолженности. Иногда кредитно-финансовые организации при запуске описываемой процедуры могут частично простить сумму штрафов, но делать это они не обязаны.

Разброс величины дополнительных расходов довольно большой, в пределах 1-5% от остатка ипотечного займа. Конкретная сумма зависит от кредитно-финансовой организации, с которой человеку придется иметь дело.

Отдельно стоит отметить, что описываемый процесс может быть осуществлен только в том банке, в котором находится сама ипотека. Если же в реструктуризации задолженности клиент получает отказ, то это не проблема — всегда можно обратиться в другую кредитно-финансовую организацию и попытать оформить рефинансирование долга.